Zabudowa zagrodowa to szczególny rodzaj zabudowy związany z czynnym gospodarstwem rolnym, który obejmuje zarówno budynek zamieszkiwany przez rolnika, jak i obiekty służące prowadzeniu produkcji rolnej. Nie jest to alternatywa dla zabudowy jednorodzinnej ani tańszy sposób na dom na wsi, tylko forma zabudowy ściśle powiązana z działalnością rolniczą. W niniejszym artykule wyjaśnimy Ci, kiedy można postawić dom w zabudowie ogrodowej i czy każdy ma możliwość realizacji takiego przedsięwzięcia.
Najważniejsze informacje w pigułce:
To zespół budynków mieszkalnych i gospodarczych służących prowadzeniu gospodarstwa rolnego, które są usytuowane w ramach siedliska rolniczego.
Rolnik indywidualny, prowadzący działalność rolniczą na gruntach rolnych o odpowiedniej powierzchni.
Z reguły nie, o ile inwestycja pozostaje w funkcjonalnym związku z gospodarstwem rolnym.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UPZP) nie zawiera definicji zabudowy zagrodowej. Pojęcie to zostało usystematyzowane na podstawie kilku aktów prawnych m.in.: rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych (UOGRL).
Najczęściej przyjmuje się, że zabudowa zagrodowa to zabudowa:
Najważniejsze jest tu funkcjonalne powiązanie zabudowy z działalnością rolniczą – a nie to, że budynek stoi na wsi lub na działce rolnej.
Zabudowa zagrodowa to zespół budynków, które tworzą zorganizowaną całość gospodarczą – klasyczną zagrodę, często skupioną wokół jednego podwórza. Jej sens wynika z tego, że ma obsługiwać produkcję rolną i codzienną pracę gospodarstwa.
W typowej zabudowie zagrodowej występują trzy podstawowe grupy obiektów budowlanych:
O tym, czy dana inwestycja mieści się w pojęciu zabudowy zagrodowej, przesądza to, czy całość stanowi działającą zagrodę związaną z gospodarstwem i produkcją rolną.
Inwestorem w zabudowie zagrodowej powinien być rolnik indywidualny. Status ten wynika z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) i nie sprowadza się do samego posiadania działki rolnej. Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 2 uważa się że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
Zabudowa musi być powiązana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, którego powierzchnia nie przekracza 300 ha (gospodarstwo rodzinne). Budynki (mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie) są zatem częściami składowymi działalności rolniczej a nie zamiennikami domu jednorodzinnego.
Działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony pod zabudowę (czyli „miejsce zagrody”), na którym wznosi się budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie.
Najważniejsze warunki i punkty zapalne to:
W nowym modelu planistycznym, związanym z reformą planowania przestrzennego, pojawia się plan ogólny gminy, a w nim rozwiązania typu: strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową oraz obszar uzupełnienia zabudowy. W wielu gminach sposób „układania” dopuszczalności zabudowy zagrodowej będzie coraz mocniej zależał od tego, jak gmina ułoży plan ogólny i strefy.
Podstawowa różnica jest czysto funkcjonalna:
Te dwa rodzaje zabudowy nie są traktowane jako kontynuacja tej samej funkcji w kontekście zasady dobrego sąsiedztwa i ochrony ładu przestrzennego. To, że obok stoi dom jednorodzinny, nie „legalizuje” automatycznie siedliska, i odwrotnie:
Budowa zagrody wymaga uzyskania stosownych pozwoleń, a ścieżka formalna zależy od tego, czy teren jest objęty MPZP.
Jeżeli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dopuszcza zabudowę zagrodową, inwestycja musi być z nim zgodna.
Wtedy konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy (WZ), czyli ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ważne: zawsze decydują szczegóły projektu i konkretne parametry – nie sama nazwa obiektu.
Zobacz także, kiedy możliwa jest budowa domu bez pozwolenia.
Nie. Co do zasady, grunt pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego w ramach zabudowy zagrodowej nie wymaga wyłączenia gruntu z produkcji rolnej na zasadach typowych dla „odrolnienia” pod zabudowę mieszkaniową. To jest jedno z największych ułatwień: wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (odrolnienie) bywa kosztowne i czasochłonne, a w zabudowie zagrodowej – przy spełnieniu warunku związku z gospodarstwem i produkcją rolną – zwykle nie stanowi głównej bariery.
Najważniejszy warunek brzmi: obiekty muszą być funkcjonalnie związane z produkcją rolną i stanowić element gospodarstwa.
Najważniejsze ułatwienie dotyczy zasady dobrego sąsiedztwa. Dla zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, których powierzchnia przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, stosuje się wyłączenie wynikające z art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UPZP).
To oznacza, że:
To ułatwienie nie oznacza jednak pełnej dowolności, ponieważ nadal obowiązują przepisy odrębne i warunki wynikające z MPZP/WZ, ale odpada jeden z typowych hamulców dla zabudowy mieszkaniowej.
Przeczytaj również, w jakich przypadkach budowa domu na zgłoszenie może być lepszą alternatywą niż wznoszenie obiektu wymagającego pozwolenia na budowę.
