Koszt notariusza przy zakupie działki to nie tylko taksa notarialna. Na łączną kwotę składają się opłaty publicznoprawne, podatki oraz koszty sądowe, które mogą wynieść od 1 do nawet 3% wartości nieruchomości. W niniejszym artykule wyjaśnimy, z czego dokładnie składa się ta kwota i które elementy podlegają negocjacji.
Zakup działki wymaga uiszczenia kilku opłat, które notariusz pobiera i przekazuje dalej do odpowiednich instytucji. Wśród nich znajdują się:
Wyjątki od tej zasady omówimy niżej.
200 zł – wpis prawa własności,
60 zł – założenie księgi wieczystej (jeśli działka jej nie posiada).
Szacunkowo całkowite koszty wahają się od 1 do 3% wartości nieruchomości.
Planujesz budowę domu w najbliższej przyszłości i chciałbyś dowiedzieć się więcej o formalności temu towarzyszących? Zobacz, jak uzyskać pozwolenie na budowę i jakie dokumenty należy zgromadzić, aby ruszyć z inwestycją.
Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, jest ściśle powiązane z wartością transakcji, czyli ceną zakupu działki. Sama taksa nie jest podatkiem ani opłatą urzędową, tylko kosztem ponoszonym przy nabyciu działki.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości maksymalna wysokość taksy notarialnej uzależniona jest od wartości przedmiotu czynności i wynosi:
Maksymalna kwota taksy notarialnej nie może przekroczyć 10 000 zł niezależnie od wartości transakcji.
Przykład:
Jeżeli taksa notarialna wynosi 2 000 zł netto, to:
Budowa domu to wydatki, dlatego dobrze być przygotowanym na wszystkie opłaty. Zobacz, ile kosztuje przyłącze prądu i jak rozpocząć formalności związane z podciągnięciem linii energetycznej.
Obok wynagrodzenia notariusza należy uwzględnić opłaty publicznoprawne, czyli podatki i opłaty sądowe, które są obowiązkowe i nie podlegają negocjacjom. To one w dużej mierze decydują o ostatecznym koszcie transakcji.
Najważniejszym podatkiem przy zakupie działki jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zasadą jest, że:
PCC jest pobierany przez notariusza w momencie podpisania aktu notarialnego, a następnie przekazywany do właściwego urzędu skarbowego. Kupujący nie musi samodzielnie składać deklaracji PCC-3, ponieważ obowiązek ten przejmuje notariusz jako płatnik podatku.
Każda zmiana właściciela nieruchomości musi zostać ujawniona w księdze wieczystej (KW). Z tego tytułu pobierane są stałe opłaty sądowe, określone ustawowo:
Są to opłaty jednorazowe i niezależne od wartości działki.
W niektórych przypadkach (np. przy pełnomocnictwach lub określonych umowach pomocniczych) konieczne może być poświadczenie podpisów przez notariusza (ok. 20 zł brutto za jeden podpis).
Rodzaj działki decyduje o tym, czy notariusz może zastosować stawki obniżone, czy też musi naliczyć standardowe maksymalne stawki przewidziane w przepisach. W przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest działka budowlana albo nieruchomość gruntowa zabudowana domem mieszkalnym, obowiązuje preferencyjna stawka taksy notarialnej (1/2 maksymalnej stawki wynikającej z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości), a obniżenie dotyczy czynności przeniesienia własności nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową.
Status działki jako budowlanej wynika z następujących dokumentów:
Dzięki temu zakup działki budowlanej jest pod względem kosztów notarialnych korzystniejszy niż zakup gruntu rolnego. Przy zakupie działki rolnej zastosowanie mają bowiem standardowe stawki taksy notarialnej. Dodatkowo przeniesienie własności działki rolnej może podlegać prawu pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
Zakup działki ROD (Rodzinne Ogrody Działkowe) stanowi wyjątek od standardowych zasad. W tym przypadku:
W sensie prawnym nie dochodzi tu do przeniesienia własności nieruchomości gruntowej, tylko praw do działki w ROD.
Podstawowym kosztem przy finansowaniu zakupu kredytem jest opłata sądowa za wpis hipoteki. Zgodnie z obowiązującymi przepisami stała kwota (niezależna od wysokości kredytu) wynosi 200 zł. Odrębnym kosztem, niezależnym od PCC płaconego przy zakupie działki, jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od ustanowienia hipoteki. Jego wysokość zależy od rodzaju zabezpieczenia i jest pobierana w momencie zawarcia umowy ustanawiającej hipotekę i za pośrednictwem notariusza.
Wszystkie czynności związane z ustanowieniem hipoteki:
są realizowane za pośrednictwem notariusza.
Koszty notarialne przy zakupie działki niemal zawsze ponosi kupujący, czyli nabywca nieruchomości. Najczęściej spotykany model wygląda następująco:
Taki podział wynika z praktyki obrotu nieruchomościami. Z punktu widzenia prawa sytuacja wygląda inaczej. Zgodnie z przepisami kupujący i sprzedający odpowiadają solidarnie za zapłatę kosztów notarialnych. Oznacza to, że notariusz może dochodzić należności od każdej ze stron umowy. Strony umowy kupna-sprzedaży mają pełną swobodę w negocjowaniu kosztów.
Zastanawiasz się, jak zmniejszyć liczbę formalności towarzyszących budowie domu? W takim razie zobacz, jak wybudować dom na zgłoszenie krok po kroku.
Tak, taksa notarialna jest w pełni negocjowalna. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa jedynie maksymalne stawki taksy notarialnej, czyli górny limit wynagrodzenia notariusza. Ceny usług mogą się istotnie różnić w zależności od kancelarii notarialnej, lokalizacji oraz rodzaju czynności. Negocjowanie kosztów jest szczególnie opłacalne przy zakupie droższych nieruchomości, gdzie różnice w procentach oznaczają tysiące złotych i prostych transakcjach.
Wypisy aktu notarialnego (czyli odpisy aktu) są obowiązkowym elementem każdej czynności notarialnej związanej z zakupem działki. Koszt jednego wypisu jest określony przepisami i wynosi:
Oznacza to, że im dłuższy akt notarialny, tym wyższa opłata za wypisy. Najczęściej wypisy są potrzebne:
Każdy dodatkowy egzemplarz wypisu zwiększa koszt dodatkowy związany z transakcją.
