Co warto wiedzieć o domach bez pozwolenia?

„Dom bez pozwolenia” to w gruncie rzeczy skrót myślowy. Nie oznacza on wcale pełnej dowolności czy samowolki budowlanej, tylko raczej uproszczenie procedury. W praktyce chodzi o możliwość wzniesienia domu jednorodzinnego – najczęściej do 70 m2 powierzchni zabudowy – bez konieczności uzyskiwania klasycznego pozwolenia na budowę. Zamiast tego inwestor składa w urzędzie zgłoszenie budowy. To prostsza, krótsza i mniej kosztowna ścieżka administracyjna.

Oczywiście, dom bez pozwolenia na budowę musi spełniać określone warunki  m.in. być przeznaczony na własne cele mieszkaniowe lub rekreacyjne i mieścić się w granicach działki inwestora. Na czym zatem polega różnica? Otóż, cała procedura nie wymaga wielomiesięcznego oczekiwania na decyzję urzędnika. Jeśli starosta w ciągu 21 dni nie zgłosi sprzeciwu, można ruszać z pracami. Nie jesteś zatem blokowany niewydolnością urzędu, a sama budowa może być prowadzona w najlepsze, kiedy inni inwestorzy czekają na akcept urzędników.

Przeczytaj także: jak przebiega budowa domu krok po kroku

Jakie przepisy regulują budowę domu bez pozwolenia w Polsce?

Budowa domu bez pozwolenia została uregulowana ustawą Prawo budowlane i ustawą o planowaniu przestrzennym. Od stycznia 2022 roku inwestorzy mogą wznosić dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2 i maksymalnie dwóch kondygnacjach w uproszczonej procedurze – na tzw. zgłoszenie z projektem budowlanym.

Uwaga! Za drugą kondygnację uznaje się również poddasze użytkowe.

To, że formalności jest mniej, nie znaczy, że w ogóle ich nie ma. Zgłoszenie budowy trzeba złożyć w starostwie powiatowym albo w urzędzie miasta (lub online w systemie e-Budownictwo). Do dokumentacji dołącza się m.in.

• projekt budowlany przygotowany przez osobę z uprawnieniami,
• oświadczenie, że budowa domu bez pozwolenia odbywa się na własne potrzeby mieszkaniowe,
• potwierdzenie prawa do działki (np. akt własności),
• w razie braku miejscowego planu zagospodarowania – decyzję o warunkach zabudowy.

Ogromnym ułatwieniem jest to, że urząd nie weryfikuje projektu złożonego w procedurze „dom bez formalności”. Już następnego dnia po złożeniu dokumentów można zawiadomić nadzór budowlany o rozpoczęciu prac i realnie wejść na plac budowy – bez 65-dniowego oczekiwania na decyzję, jak ma to miejsce w klasycznym pozwoleniu.

Na inwestorze wciąż spoczywają jednak konkretne obowiązki. Prawo budowlane wymaga m.in.

• zawiadomienia organów nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót,
• geodezyjnego wyznaczenia terenu przed budową i wykonania inwentaryzacji powykonawczej po jej zakończeniu,
• dołączenia do zgłoszenia niezbędnych dokumentów (projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany, oświadczenie o budowie dla własnych potrzeb mieszkaniowych, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową, jeśli nie powołuje się kierownika).

Cała procedura jest uproszczona, ale to nie droga na skróty – raczej kompromis między potrzebami inwestora a wymogami prawa i bezpieczeństwa.

Mogłoby się wydawać, że skoro dom bez pozwolenia stawia się na uproszczonych zasadach, to kwestie związane z samą działką również będą uproszczone. Musisz jednak wiedzieć, że prawo stawia w tej kwestii bardzo konkretne wymagania.

Najprostszą drogą jest budowa domu bez pozwolenia na działce budowlanej. Nieruchomość gruntowa, która ma odpowiednie wymiary, dostęp do drogi publicznej i możliwość podłączenia do podstawowych mediów, będzie odpowiednią bazą do dalszych prac budowlanych. Jej status i przeznaczenie wynikają wprost z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy.

Nie oznacza to jednak, że wykluczone są inne grunty. Ustawa dopuszcza również, aby domy bez pozwolenia na budowę były wznoszone także na działce rolnej. Aby taka budowa była możliwa, musi ona znajdować się na terenie, gdzie plan miejscowy przewiduje tzw. zabudowę zagrodową. Innymi słowy, taki dom można wznieść jako część siedliska rolnego.

Zastanawiasz się nad budową domu? A może interesuje Cię nabycie domu od dewelopera? Zanim podejmiesz decyzję, dowiedz się więcej na temat poszczególnych etapów budowy. Sprawdź stan surowy zamknięty a stan deweloperski (link: Czym się różni stan surowy zamknięty od deweloperskiego?), oraz czym się od siebie różnią.