Co warto wiedzieć o domach bez pozwolenia?

„Dom bez pozwolenia” to w gruncie rzeczy skrót myślowy. Nie oznacza on wcale pełnej dowolności czy samowolki budowlanej, tylko raczej uproszczenie procedury. W praktyce chodzi o możliwość wzniesienia domu jednorodzinnego – najczęściej do 70 m2 powierzchni zabudowy – bez konieczności uzyskiwania klasycznego pozwolenia na budowę. Zamiast tego inwestor składa w urzędzie zgłoszenie budowy. To prostsza, krótsza i mniej kosztowna ścieżka administracyjna.

Oczywiście, dom bez pozwolenia na budowę musi spełniać określone warunki  m.in. być przeznaczony na własne cele mieszkaniowe lub rekreacyjne i mieścić się w granicach działki inwestora. Na czym zatem polega różnica? Otóż, cała procedura nie wymaga wielomiesięcznego oczekiwania na decyzję urzędnika. Jeśli starosta w ciągu 21 dni nie zgłosi sprzeciwu, można ruszać z pracami. Nie jesteś zatem blokowany niewydolnością urzędu, a sama budowa może być prowadzona w najlepsze, kiedy inni inwestorzy czekają na akcept urzędników.

Przeczytaj także: jak przebiega budowa domu krok po kroku

Jakie przepisy regulują budowę domu bez pozwolenia w Polsce?

Budowa domu bez pozwolenia została uregulowana ustawą Prawo budowlane i ustawą o planowaniu przestrzennym. Od stycznia 2022 roku inwestorzy mogą wznosić dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2 i maksymalnie dwóch kondygnacjach w uproszczonej procedurze – na tzw. zgłoszenie z projektem budowlanym.

Uwaga! Za drugą kondygnację uznaje się również poddasze użytkowe.

To, że formalności jest mniej, nie znaczy, że w ogóle ich nie ma. Zgłoszenie budowy trzeba złożyć w starostwie powiatowym albo w urzędzie miasta (lub online w systemie e-Budownictwo). Do dokumentacji dołącza się m.in.

• projekt budowlany przygotowany przez osobę z uprawnieniami,
• oświadczenie, że budowa domu bez pozwolenia odbywa się na własne potrzeby mieszkaniowe,
• potwierdzenie prawa do działki (np. akt własności),
• w razie braku miejscowego planu zagospodarowania – decyzję o warunkach zabudowy.

Ogromnym ułatwieniem jest to, że urząd nie weryfikuje projektu złożonego w procedurze „dom bez formalności”. Już następnego dnia po złożeniu dokumentów można zawiadomić nadzór budowlany o rozpoczęciu prac i realnie wejść na plac budowy – bez 65-dniowego oczekiwania na decyzję, jak ma to miejsce w klasycznym pozwoleniu.

Na inwestorze wciąż spoczywają jednak konkretne obowiązki. Prawo budowlane wymaga m.in.

• zawiadomienia organów nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót,
• geodezyjnego wyznaczenia terenu przed budową i wykonania inwentaryzacji powykonawczej po jej zakończeniu,
• dołączenia do zgłoszenia niezbędnych dokumentów (projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany, oświadczenie o budowie dla własnych potrzeb mieszkaniowych, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową, jeśli nie powołuje się kierownika).

Cała procedura jest uproszczona, ale to nie droga na skróty – raczej kompromis między potrzebami inwestora a wymogami prawa i bezpieczeństwa.

Mogłoby się wydawać, że skoro dom bez pozwolenia stawia się na uproszczonych zasadach, to kwestie związane z samą działką również będą uproszczone. Musisz jednak wiedzieć, że prawo stawia w tej kwestii bardzo konkretne wymagania.

Najprostszą drogą jest budowa domu bez pozwolenia na działce budowlanej. Nieruchomość gruntowa, która ma odpowiednie wymiary, dostęp do drogi publicznej i możliwość podłączenia do podstawowych mediów, będzie odpowiednią bazą do dalszych prac budowlanych. Jej status i przeznaczenie wynikają wprost z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy.

Nie oznacza to jednak, że wykluczone są inne grunty. Ustawa dopuszcza również, aby domy bez pozwolenia na budowę były wznoszone także na działce rolnej. Aby taka budowa była możliwa, musi ona znajdować się na terenie, gdzie plan miejscowy przewiduje tzw. zabudowę zagrodową. Innymi słowy, taki dom można wznieść jako część siedliska rolnego.

Zastanawiasz się nad budową domu? A może interesuje Cię nabycie domu od dewelopera? Zanim podejmiesz decyzję, dowiedz się więcej na temat poszczególnych etapów budowy. Sprawdź stan surowy zamknięty a stan deweloperski, oraz czym się od siebie różnią.

Jak już wspominaliśmy, obowiązujące przepisy pozwalają na budowę domu jednorodzinnego bez pozwolenia, jeśli jego powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m2. Taki budynek może mieć maksymalnie dwie kondygnacje, czyli parter i poddasze użytkowe.

Od pewnego czasu trwają jednak prace nad dalszym uproszczeniem procedur. Planowane zmiany zakładają zniesienie limitu 70 m2. Jeżeli dojdzie to do skutku każdy inwestor prywatny będzie mógł wybudować większy dom bez pozwolenia. Ile metrów będzie mogła mieć taka posesja? To otwarta kwestia, a szczegóły nie są obecnie znane.

Koszt budowy domu to temat, który zawsze wywołuje najwięcej emocji. Ile kosztuje dom bez pozwolenia? Cena realizacji zależy od wybranego projektu, standardu wykończenia czy materiałów budowlanych, które zdecydujesz się zastosować. Szacunkowo, budowa domu bez pozwolenia do 70 m2 to wydatek rzędu 150 000 – 300 000 zł. Dolna granica obejmuje najprostsze rozwiązania i podstawowy standard, górna – bardziej wymagające projekty domów oraz lepszej klasy materiały.

Coraz większą popularnością cieszą się domy szkieletowe, które pozwalają nie tylko oszczędzić czas, ale również ograniczyć koszty. Budowa domu szkieletowego jest znacznie szybsza, a gotowy obiekt nie odbiega wizualnie od budynków tradycyjnych.

Gotowe projekty domów szkieletowych, podobnie jak tych wykonywanych technologią murowaną, można swobodnie adaptować, dostosowując ich układ do własnych potrzeb. Zobacz nasz katalog domów i wybierz nieruchomość swoich marzeń.

Brak weryfikacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, a także przekroczenie dopuszczalnych wymiarów, kiedy projekt domu nie mieści się w granicach dozwolonej powierzchni albo obszaru oddziaływania, to zdecydowanie najczęstsze błędy popełniane przez inwestorów. Kolejnym błędem jest niedochowanie odpowiednich odległości od granicy działki, co wiąże się z pominięciem wymogów techniczno-budowlanych określonych w przepisach.

Nieprzestrzeganie przepisów potrafi naprawdę skomplikować życie. Najpoważniejszą konsekwencją jest uznanie budynku za samowolę budowlaną, co może skończyć się decyzją o jego rozbiórce. To nie tylko spory wydatek, ale też miesiące formalności.

Dodatkowo właściciel może zostać zmuszony do doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem. Chodzi tu m.in. o uzyskanie brakujących zezwoleń, dostosowanie konstrukcji do aktualnych norm, a w najgorszym przypadku – pokrycie kosztów rozbiórki. Do tego dochodzą kary finansowe, które w przypadku domów jednorodzinnych mogą sięgnąć nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jeżeli chcesz ustrzec się przed takim scenariuszem, skorzystaj z usług ekipy, która zajmie się budową i wykończeniem Twojego domu bez pozwolenia. Budowa domu pod klucz sprawi, że oczekiwanie na przeprowadzkę do własnych czterech ścian będzie wiązało się z ekscytacją a nie stresem. W Danwood pomożemy dopełnić wszystkie formalności, a Ty nie będziesz musiał się stresować, że nie wszystko idzie zgodnie z planem.