Dom na zgłoszenie krok po kroku - wszystko, co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy

To uproszczona procedura rozpoczęcia budowy bez wydawania decyzji o pozwoleniu. Zamiast pełnego postępowania administracyjnego składasz zgłoszenie i czekasz na ewentualny sprzeciw urzędu (standardowo 21 dni). Jeśli go nie ma, możesz zaczynać prace.

Do ilu metrów dom bez pozwolenia możesz wybudować? Najczęściej mówimy o dwóch wariantach:

• Domek rekreacyjny do 35 m2 – parterowy, do czasowego wypoczynku, bez projektu budowlanego.
• Dom mieszkalny do 70 m2 – całoroczny, maks. 2 kondygnacje, z projektem budowlanym, na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora.

Najważniejsze jest to, aby obszar oddziaływania budynku mieścił się w granicach działki, czyli Twój dom nie może „wchodzić” w prawa sąsiadów (np. przez zacienienie ich działki).

Rozważasz budowę większego domu? W takim razie przeczytaj: Pozwolenie na budowę - jak je uzyskać i jak długo trzeba na nie czekać?

Zgodnie z art. 28 Ustawy Prawo budowlane roboty budowlane co do zasady wymagają pozwolenia na budowę. W kolejnym artykule znajdują się natomiast informacje o wyjątkach, gdy pozwolenie nie jest wymagane i wystarczy zgłoszenie.

Do ilu metrów dom bez pozwolenia można postawić na działce?

Dom rekreacyjny nie może „udawać” całorocznego – jego przeznaczenie jest sezonowe. Z kolei dom do 70 m2 to pełnoprawny budynek mieszkalny, ale tylko na własne potrzeby inwestora.

Artykuł 29 wskazuje także, że na zgłoszenie można budować wybrane garaże, wiaty, altany do 35 m2 (z limitami liczby obiektów na działce). W pewnych sytuacjach niektóre małe obiekty możesz wykonać nawet bez zgłoszenia (np. altany działkowe czy małe wiaty), ale to ściśle zdefiniowane wyjątki.

Wszystko zależy od tego, czy chcesz budować dom mieszkalny do 70 m2, czy domek rekreacyjny. Poniżej przedstawiamy zestaw dokumentów dla każdej z tych dwóch opcji.

Dom mieszkalny do 70 m2 (zgłoszenie z projektem):

• Formularz zgłoszenia budowy.
• Projekt budowlany w aktualnym układzie (co do zasady PZT + PAB).
• Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (składasz pod rygorem odpowiedzialności karnej).
• Oświadczenie, że budujesz na własne potrzeby mieszkaniowe.
• Decyzja o WZ, jeśli nie ma MPZP (gdy dla działki nie obowiązuje plan).
• Opinie/uzgodnienia wymagane przepisami szczególnymi (gdy dotyczą Twojej inwestycji).
• Pełnomocnictwo + opłata, jeśli działa pełnomocnik.

Domek rekreacyjny do 35 m2 (zgłoszenie bez projektu):

• Formularz zgłoszenia.
• Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością.
• Ewentualne dane/załączniki, których urząd zażąda w konkretnym przypadku.
   

Chcesz dowiedzieć się więcej? Przeczytaj koniecznie: Budowa domu na zgłoszenie - na czym polega i ile kosztuje?

Budowa domu bez pozwolenia jest stosunkowo prosta, ale to nie znaczy, że całkowicie pozbawiona formalności. Cały proces można podzielić na kilka etapów:

1. Sprawdź MPZP albo uzyskaj WZ. To fundament – z projektu musi wynikać zgodność z przeznaczeniem terenu.
2. Przygotuj dokumenty (zgłoszenie + wymagane oświadczenia; przy 70 m2 także projekt).
3. Złóż zgłoszenie we właściwym urzędzie (najczęściej starostwo / miasto na prawach powiatu).
4. Odczekaj 21 dni – jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu, masz tzw. milczącą zgodę.
5. Rozpocznij budowę. Dla domów do 70 m2 nie ma obowiązku wyznaczania kierownika budowy i prowadzenia dziennika (możesz powołać dobrowolnie).
6. Zakończenie i zamieszkanie. Po wybudowaniu zgłaszasz zakończenie budowy do nadzoru budowlanego i kompletujesz dokumenty odbiorowe (patrz niżej).

Brak kompletu dokumentów w zgłoszeniu budowy domu spowolni cały proces. Urząd wezwie Cię do uzupełnienia, a start budowy się oddali.

Koszt budowy domu jednorodzinnego na zgłoszenie nie jest stały. W 2025 roku ceny są w miarę stabilne, ale nie wiadomo, jak sytuacja będzie wyglądała w następnym sezonie.

Parterowe projekty domów jednorodzinnych o prostej bryle wygenerują następujące koszty:

• Stan surowy otwarty: od ok. 120 000 zł (małe, proste bryły).
• Stan surowy zamknięty (z oknami/drzwiami): 180 000 – 250 000 zł.
• Dom wykończony/pod klucz: od 250 000 zł do 350 000+ zł (standard, instalacje, lokalizacja).

Na budżet wpływają m.in. technologia (murowany/szkielet), dach (dwuspadowy vs. bardziej złożony), standard okien/izolacji, wykończenie i ceny lokalne ekip. W naszej ofercie znajdziesz projekty domów w technologii prefabrykowanej, których wzniesienie jest znacznie tańsze niż budowa technologią tradycyjną.

Zastanawiasz się, kiedy warto, a kiedy nie warto budować dom na zgłoszenie? Nie ma jednej odpowiedzi, ale nasze porównanie pomoże Ci lepiej zrozumieć korzyści tego rozwiązania:

Jeżeli Twoją uwagę przyciągają projekty domów dwupiętrowych, pozostaje Ci budowa domu na pozwolenie.

Chociaż start jest prostszy, finał wygląda podobnie jak przy klasycznej budowie. Kiedy już ukończysz wszystkie prace, musisz przeprowadzić całą procedurę, która obejmuje następujące etapy:

• Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza.
• Protokoły odbioru instalacji (elektrycznej, gazowej – jeśli jest, kominiarskiej).
• Zawiadomienie o zakończeniu budowy do nadzoru budowlanego.
• Oświadczenie kierownika i dziennik budowy – tylko jeśli powołałeś kierownika (przy 70 m2 nie ma obowiązku ich prowadzenia; gdy nie powołujesz, działasz w reżimie oświadczeń wymaganych dla Twojego trybu).

Dopiero po dopełnieniu formalności możesz legalnie zamieszkać.

„Dom na zgłoszenie” to świetna ścieżka, jeśli spełniasz warunki metrażu i przeznaczenia oraz masz prostą działkę. Wariant 35 m2 sprawdzi się jako sezonowy domek wypoczynkowy bez projektu. Wariant 70 m2 pozwala zbudować pełnoprawny dom mieszkalny w uproszczonej procedurze – ale z projektem i tylko na własne potrzeby. Dobrze przygotowana teczka zgłoszeniowa i świadomość ograniczeń oszczędzą Ci nerwów. A jeśli któryś punkt budzi wątpliwości – lepiej zapytać projektanta, niż cofać prace po wezwaniu z urzędu.