Rękojmia za wady nieruchomości - prawa kupującego

Rękojmia za wady nieruchomości to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy uregulowana w Kodeksie cywilnym (art. 556 k.c.), która powstaje z mocy prawa wraz z zawarciem umowy sprzedaży. Sprzedawca odpowiada wobec nabywcy za wady fizyczne i prawne nieruchomości istniejące w chwili jej wydania lub ujawnione później, jeżeli ich przyczyna tkwiła w nieruchomości już wcześniej. Rękojmia nie wymaga żadnych odrębnych zapisów umownych.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter obiektywny, oparty na zasadzie ryzyka. Wystarczy samo stwierdzenie wady, aby uruchomić ochronę przewidzianą w przepisach prawa cywilnego. Podstawowym celem instytucji rękojmi jest ochrona interesów nabywcy i przywrócenie równowagi kontraktowej między stronami umowy sprzedaży, gdy okaże się, że nieruchomość nie spełnia ustalonych lub oczekiwanych standardów.

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi obejmuje wady fizyczne oraz wady prawne nieruchomości. Wady fizyczne polegają na niezgodności nieruchomości z umową.

Do najczęstszych wad fizycznych należą:

• pęknięcia ścian,
• zawilgocenie,
• nieszczelna lub wadliwa izolacja termiczna,
• usterki instalacji wodno-kanalizacyjnych,
• wady konstrukcyjne,
• inne wady budynku obniżające jego wartość albo użyteczność.

Szczególną kategorią są wady ukryte, czyli takie, których kupujący nie mógł wykryć przy zachowaniu należytej staranności w chwili zakupu, np. kiedy następuje odbiór domu. Znaczenie ma również rozróżnienie na wadę istotną i wadę nieistotną.

Wada istotna:

• Uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości.
• Znacząco niweczy cel umowy.
• Kupujący może odstąpić od umowy.

Wada nieistotna:

• Uzasadnia inne roszczenia, np. obniżenie ceny.
• Kupujący nie może odstąpić od umowy.

Drugą kategorią są wady prawne, które występują wtedy, gdy stan prawny nieruchomości jest niezgodny z umową.

Wadami prawnymi są:

• hipoteka,
• służebność,
• roszczenia osób trzecich,
• inne ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.

W takich przypadkach zastosowanie znajduje rękojmia za wady prawne, która chroni nabywcę przed skutkami nieujawnionych lub niezgodnych z umową obciążeń.

Odpowiedzialność sprzedawcy obejmuje zarówno techniczny stan nieruchomości, jak i jej sytuację prawną. Każda z tych wad może stanowić podstawę do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, o ile spełnia przesłanki określone w przepisach Kodeksu cywilnego.

Rozważasz zakup własnej nieruchomości? A może interesuje Cię budowa domu pod klucz? W tym drugim przypadku temat rękojmi powinien jeszcze bardziej Cię zainteresować!

Z tytułu rękojmi za wady nieruchomości nabywcy przysługują cztery podstawowe roszczenia, które wynikają wprost z art. 560 k.c. i mają na celu przywrócenie równowagi między stronami umowy sprzedaży.

Sprzedawca ma możliwość zablokowania odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny, jeżeli niezwłocznie i skutecznie usunie wadę albo dokona wymiany rzeczy na wolną od wad, chyba że wcześniej już korzystał z tego uprawnienia, a wada wystąpiła ponownie.

Kupujący może również dochodzić odszkodowania za szkody powstałe w wyniku istnienia wady, np. koszty napraw, zniszczenia mienia czy strat wynikających z niemożności korzystania z nieruchomości. Odpowiedzialność odszkodowawcza funkcjonuje obok rękojmi.

Zgodnie z art. 568 k.c., odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne nieruchomości trwa 5 lat od dnia jej wydania. Samo stwierdzenie wady nie oznacza jednak nieograniczonego czasu na działanie. Po jej ujawnieniu kupujący ma co do zasady rok na dochodzenie roszczeń, takich jak usunięcie wady, wymiana czy obniżenie ceny. Nawet jeśli wada ujawni się np. w czwartym roku od wydania nieruchomości, kupujący nadal może zareagować, pod warunkiem że zmieści się w tym rocznym terminie.

A jak to wygląda w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera? Jeśli wada ujawni się w ciągu roku od wydania nieruchomości, działa domniemanie, że istniała ona już w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W takim przypadku sprzedawca musi wykazać, że wada powstała później, a nie konsument. Powyższe terminy nie mają zastosowania, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę. W takiej sytuacji ochrona kupującego jest szersza.

W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym rękojmia ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Deweloper nie może umownie wyłączyć ani ograniczyć rękojmi wobec konsumenta. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi obejmuje nie tylko lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, ale także części wspólne budynku, takie jak klatki schodowe, dach, elewacja czy instalacje wspólne, za które po odbiorze odpowiada wspólnota mieszkaniowa, lecz roszczenia z rękojmi kierowane są do dewelopera.

Na rynku wtórnym  rękojmia również obowiązuje, jednak strony umowy mogą w akcie notarialnym wprowadzić ograniczenie rękojmi albo nawet jej wyłączenie. Kupujący na rynku wtórnym musi znacznie uważniej analizować treść umowy sprzedaży.

Rękojmia deweloperska zapewnia kupującemu najszerszą możliwą ochronę prawną, której nie da się wyłączyć ani „obejść” zapisami umowy. Przy zakupie na rynku wtórnym ciężar zabezpieczenia własnych interesów w znacznie większym stopniu spoczywa na kupującym.

—————————————————————————————————————————————

Zastanawiasz się, czy kupić dom na rynku wtórnym, czy budować własną nieruchomość? Sprawdź, co może być dla Ciebie lepszym rozwiązaniem: dom modułowy czy murowany?

—————————————————————————————————————————————

Prawidłowe zawiadomienie o wadzie powinno zawierać precyzyjny opis usterki, wskazanie momentu jej ujawnienia oraz konkretne żądanie wynikające z rękojmi, np. wezwanie do usunięcia wad, obniżenia ceny albo innego uprawnienia przewidzianego w Kodeksie cywilnym. Do pisma należy dołączyć dokumentację w postaci zdjęć, nagrań lub protokołów, które potwierdzają istnienie wady i jej zakres.

Nadrzędną rolę odgrywa ekspertyza lub opinia techniczna sporządzona przez niezależnego rzeczoznawcę. Taki dokument uwiarygadnia zgłoszenie wady, pozwala wykazać jej charakter (np. wada istotna, wada ukryta) oraz związek przyczynowy między wadą a obniżeniem wartości nieruchomości. W relacji konsument-przedsiębiorca obowiązuje dodatkowa ochrona procesowa. Po otrzymaniu pisma reklamacyjnego sprzedawca ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonego żądania. Brak odpowiedzi w tym terminie co do zasady oznacza uznanie roszczenia konsumenta.

Jeżeli nabywca znał określony stan techniczny nieruchomości i mimo to zdecydował się na jej zakup, sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności za tę konkretną wadę. Sam fakt, że wada była widoczna, nie zwalnia automatycznie sprzedawcy – decyduje to, co kupujący rzeczywiście wiedział w momencie zawarcia umowy. Drugą istotną przesłanką jest umowne wyłączenie rękojmi, które wynika wprost z treści umowy, najczęściej sporządzonej w formie aktu notarialnego. Wyłączenie rękojmi nie wywoła jednak skutków prawnych, jeżeli sprzedawca dopuścił się podstępnego zatajenia wady, czyli świadomie ukrył jej istnienie lub wprowadził kupującego w błąd co do rzeczywistego stanu nieruchomości.

Rękojmia za wady nieruchomości stanowi jedno z najważniejszych narzędzi ochrony kupującego, zapewniając mu środki prawne w razie ujawnienia wad fizycznych lub prawnych po zawarciu umowy. Pięcioletni okres odpowiedzialności sprzedawcy, jasno określone roszczenia nabywcy oraz rygorystyczne zasady odpowiedzialności obiektywnej sprawiają, że instytucja ta skutecznie równoważy pozycję stron transakcji, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.