Świadectwo energetyczne – co to jest i kiedy jest wymagane?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający zapotrzebowanie na energię potrzebną do prawidłowego funkcjonowania budynku lub lokalu. Certyfikat pokazuje, ile energii zużywa nieruchomość na ogrzewanie, wentylację, chłodzenie, przygotowanie ciepłej wody użytkowej (CWU) oraz – w przypadku niektórych obiektów – także na oświetlenie.

Dokument często porównuje się do etykiety energetycznej znanej ze sprzętu AGD. Na jego podstawie budynek otrzymuje klasę energetyczną w skali od A+ do G, która informuje o poziomie zużycia energii oraz potencjalnych kosztach eksploatacji. Im wyższa klasa energetyczna, tym mniejsze zapotrzebowanie na energię i niższe koszty utrzymania budynku. Certyfikat energetyczny, określany także jako paszport techniczny nieruchomości, funkcjonuje w polskim systemie prawnym na podstawie przepisów Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która reguluje zasady sporządzania i wykorzystywania tego dokumentu.

Przeczytaj także, jakie są energooszczędne sposoby na ogrzewanie domu i która z metod jest obecnie najczęściej wybierana przez inwestorów.

Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe w przypadku sprzedaży oraz wynajmu nieruchomości – w takich przypadkach właściciel musi przekazać dokument nowemu właścicielowi lub najemcy. Przy sprzedaży informacja o przekazaniu certyfikatu powinna zostać odnotowana w akcie notarialnym, a notariusz ma obowiązek upewnić się, że dokument został przedstawiony podczas zawierania umowy. W przypadku najmu właściciel musi przekazać najemcy kopię świadectwa dla budynku mieszkalnego lub lokalu użytkowego.

Obowiązek sporządzenia dokumentu pojawia się również na etapie oddawania budynku do użytkowania. Świadectwo charakterystyki energetycznej należy dołączyć do dokumentów składanych przy zakończeniu budowy oraz przy wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wymogi te zostały wyraźnie zaostrzone po nowelizacji przepisów, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku. Od tego momentu kontrola posiadania dokumentu jest bardziej rygorystyczna, a obowiązek dotyczy również budynków użyteczności publicznej o powierzchni powyżej 250 m², w których świadectwo powinno być dostępne dla użytkowników i często umieszczane w widocznym miejscu.

Zobacz, czym jest dom zeroenergetyczny.

Nie wszystkie nieruchomości muszą posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, gdy budynek jest użytkowany wyłącznie przez właściciela i nie jest przeznaczony do sprzedaży ani wynajmu. Zwolnienie obejmuje również budynki zabytkowe, w których ingerencja w konstrukcję lub instalacje w celu poprawy efektywności energetycznej często jest ograniczona przepisami konserwatorskimi.

Wyjątki dotyczą także niewielkich obiektów o małym metrażu. Świadectwo nie jest wymagane dla budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², a także dla budynków mieszkalnych do 70 m² wznoszonych na własne potrzeby inwestora. W niektórych przypadkach obowiązek nie dotyczy również obiektów pełniących szczególne funkcje, takich jak budynki wykorzystywane jako miejsca kultu religijnego. 

Sprawdź, co będzie lepszym rozwiązaniem w nowoczesnym budownictwie: wentylacja mechaniczna czy grawitacyjna?

Najważniejszą zęścią certyfikatu są wskaźniki energetyczne: Energia użytkowa (EU), Energia końcowa (EK) oraz Energia pierwotna (EP), które określają ilość energii potrzebnej do funkcjonowania budynku:

• Energia użytkowa (EU) pokazuje rzeczywiste zapotrzebowanie na energię wynikające z parametrów konstrukcyjnych budynku, takich jak izolacyjność cieplna, systemy grzewcze czy wentylacja. 
• Energia końcowa (EK) informuje, ile energii musi zostać dostarczone do budynku po uwzględnieniu sprawności instalacji.
• Energia pierwotna (EP) uwzględnia również wpływ źródeł energii na środowisko oraz koszty jej wytworzenia i dostarczenia. 

Wszystkie wartości przedstawiane są zazwyczaj w jednostce kWh/m²/rok.

W świadectwie uwzględnia się również:

• udział odnawialnych źródeł energii (OZE) w bilansie energetycznym obiektu,
• dane techniczne dotyczące instalacji i elementów konstrukcyjnych, takich jak systemy grzewcze, wentylacja, przygotowanie ciepłej wody użytkowej czy oświetlenie,
• zalecenia modernizacyjne, czyli wskazówki dotyczące zmian.

Zobacz także, czym dokładnie są wskaźniki EP, EKi i EUco.

Świadectwo energetyczne może wystawić wyłącznie osoba uprawniona. Najczęściej jest to audytor energetyczny lub certyfikator energetyczny, który sporządza dokument na podstawie danych technicznych budynku. Rejestr osób uprawnionych prowadzony jest przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Tylko certyfikat przygotowany przez osobę znajdującą się w tym rejestrze ma pełną moc prawną i może być wykorzystany np. przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości.

Coraz częściej możliwe jest także zamówienie świadectwa energetycznego online, bez konieczności wizyty specjalisty na miejscu, jeśli inwestor dysponuje kompletem danych o nieruchomości. Gotowy dokument trafia do systemu centralnego rejestru i jest potwierdzany cyfrowo przez audytora, najczęściej przy użyciu podpisu elektronicznego, np. kwalifikowanego podpisu elektronicznego lub podpisu zaufanego.

Standardowa ważność świadectwa energetycznego wynosi 10 lat od momentu jego sporządzenia. Oznacza to, że dokument może być wykorzystywany przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości przez całą dekadę, o ile w tym czasie nie nastąpią istotne zmiany wpływające na charakterystykę techniczną budynku. 

Ważność 10 lat może zostać skrócona, jeśli w budynku zostanie przeprowadzona termomodernizacja lub inne prace wpływające na jego efektywność energetyczną. Dotyczy to takich działań jak:

• wymiana okien, 
• modernizacja systemu ogrzewania, 
• instalacja nowego źródła ciepła,
• poprawa izolacji termicznej przegród budowlanych. 

Każda zmiana wpływająca na parametry energetyczne nieruchomości oznacza zmianę danych opisujących jej charakterystykę techniczną, dlatego w takiej sytuacji konieczne jest sporządzenie nowego świadectwa energetycznego.

Zobacz także, czym jest współczynnik przenikania ciepła.

Brak świadectwa charakterystyki energetycznej w sytuacjach, gdy jest ono wymagane, może skutkować konsekwencjami finansowymi. Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel nieruchomości, który nie przekaże dokumentu przy sprzedaży nieruchomości lub wynajmie nieruchomości, naraża się na karę grzywny do 5000 zł. Sankcja ta wynika z przepisów regulujących obrót nieruchomościami i obowiązek informowania kupującego lub najemcy o efektywności energetycznej budynku lub lokalu.

Istotną rolę w tym procesie pełni notariusz, który sporządza akt notarialny przy sprzedaży nieruchomości. Jego zadaniem jest odnotowanie w dokumencie, czy sprzedający przekazał kupującemu świadectwo energetyczne. Brak takiej informacji w akcie może stanowić podstawę do odpowiedzialności prawnej. 

Cena usługi najczęściej mieści się w przedziale od około 300 do 1500 zł. Najtańsze jest zwykle świadectwo energetyczne mieszkania, zwłaszcza w budynkach wielorodzinnych, gdzie dostępna jest pełna dokumentacja techniczna budynku. W przypadku większych i bardziej złożonych obiektów, takich jak świadectwo energetyczne domu, koszt może być wyższy.

Na ostateczną cenę wpływa kilka czynników, w tym metraż nieruchomości, stopień skomplikowania bryły budynku oraz dostępność dokumentacji technicznej. Jeśli inwestor dysponuje kompletnymi materiałami projektowymi, przygotowanie certyfikatu jest zwykle szybsze i tańsze. W procesie sporządzania świadectwa stosuje się najczęściej metodę obliczeniową, która opiera się na parametrach technicznych budynku i instalacji. W niektórych przypadkach stosowana może być również metoda zużyciowa, bazująca na rzeczywistym zużyciu energii w budynku, choć ma ona zastosowanie głównie w obiektach już użytkowanych przez dłuższy czas.

Przeczytaj także, czym jest dom energooszczędny oraz dom pasywny.