Budowa domu nie zaczyna się od koparki wjeżdżającej na działkę, tylko zgromadzenia dokumentacji i dopełnienia formalności. Podstawą wszelkich prac jest projekt budowlany – dokument, który porządkuje całą inwestycję i bez którego nie da się uzyskać pozwolenia na budowę. Przyjrzyjmy się, z czego dokładnie się składa i co musi zawierać, by urząd przyjął go bez zastrzeżeń.
Projekt budowlany to komplet dokumentów potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę i rozpoczęcia inwestycji. Zawiera nie tylko rysunki domu, ale też szczegółowe informacje o działce, instalacjach i rozwiązaniach technicznych. Dzięki niemu urząd sprawdza zgodność inwestycji z przepisami, a inwestor i wykonawcy mają jasny plan realizacji prac.
Forma projektu budowlanego jest uregulowana prawnie. Sam projekt składa się z trzech głównych części, z których każda pełni odmienną rolę.
To część, która pokazuje, jak dom wpisuje się w działkę i jej otoczenie. Sporządza się ją na mapie do celów projektowych (najczęściej w skali 1:500). Znajdziesz tu m.in.
Ta właśnie ta część jest weryfikowana przez urząd – i to na jego podstawie urzędnicy oceniają, czy projekt budowlany spełnia warunki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo decyzji o warunkach zabudowy).
To najważniejsza część z perspektywy inwestora, bo to tu zobaczysz rzuty, przekroje i elewacje domu. Część rysunkowa obejmuje:
Do tego dochodzi część opisowa, w której projektant podaje m.in.
Projekty domów jednorodzinnych zawierają także plan BIOZ, czyli zasady bezpieczeństwa na budowie, oraz dane wszystkich projektantów z uprawnieniami.
Pomimo że nie jest wymagany przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę, bez projektu technicznego nie rozpoczniesz prac. To część dla wykonawców, która zawiera:
Można powiedzieć, że projekt techniczny jest swoistą „instrukcją obsługi” dla ekipy budowlanej – na jego podstawie wznosi się dom.
Projekt budowlany to dokument o bardzo precyzyjnie określonej formie. Nie wystarczy sama wizja architekta — każda strona musi być przygotowana zgodnie z Prawem budowlanym i rozporządzeniami, które opisują jego strukturę. Dokumentację składa się zazwyczaj w czterech egzemplarzach, w formacie A4 i twardej oprawie. Wszystkie części muszą być ponumerowane i podpisane przez projektanta odpowiedzialnego za swoje opracowanie.
Równie ważne jest, aby projekty domów były zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy. To właśnie te dokumenty określają, czy w danym miejscu można postawić dom, jaką może mieć wysokość czy kąt nachylenia dachu. Dzięki temu inwestycja nie będzie sprzeczna z przepisami ani kolidować z otoczeniem. Dodatkowo projekt musi zawierać komplet wymaganych załączników, takich jak opinie, uzgodnienia czy oświadczenia projektantów, bez których nie przejdzie weryfikacji w urzędzie. Ale o tym powiemy w dalszej części artykułu.
Gotowy projekt budowlany trzeba złożyć w odpowiednim urzędzie, czyli w starostwie powiatowym albo u wojewody (w zależności od rodzaju inwestycji). To tam urzędnicy sprawdzają, czy dokumentacja jest kompletna i zgodna z prawem. Weryfikacji podlega m.in. zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania albo warunkami zabudowy, a także komplet załączników. Sama treść projektu technicznego nie jest już oceniana, ale urząd zawsze sprawdza, czy został on podpisany przez osoby z uprawnieniami.
Jeśli wszystko jest w porządku, inwestor otrzymuje pozwolenie na budowę. W praktyce oznacza to, że projekt zyskał akceptację i można rozpocząć prace budowlane. W przypadku braków lub błędów, urząd wzywa do ich uzupełnienia, co wydłuża procedurę, dlatego tak ważne jest, aby dokumentację przygotować starannie i kompletnie od samego początku.
Projekt budowlany nie może być przygotowany przez dowolną osobę — musi to zrobić projektant z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Architekt odpowiada zazwyczaj za część architektoniczną, konstruktor za rozwiązania techniczne, a certyfikowani specjaliści branżowi za instalacje: wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe czy grzewcze. Każdy z nich musi być członkiem właściwej izby zawodowej i posiadać aktualne uprawnienia, które potwierdzają jego kwalifikacje.
Oznacza to, że nad projektem budowlanym często pracuje cały zespół specjalistów, a architekt pełni funkcję koordynatora. To on dba o to, by wszystkie części były spójne i poprawnie opracowane. Projektanci nie tylko rysują plany, ale też biorą odpowiedzialność prawną za swoją pracę — każdy egzemplarz projektu musi być podpisany i opatrzony stosownym oświadczeniem. Dzięki temu inwestor ma pewność, że dokumentacja jest rzetelna i zgodna z obowiązującymi normami.
W praktyce oba projekty bywają mylone, bo dotyczą tej samej inwestycji i opierają się na podobnych rysunkach. Różni je jednak stopień szczegółowości i cel, w jakim powstają. Dla jasności – porównajmy je w tabeli:
Ceny są bardzo zróżnicowane i zależą od kilku czynników. Wśród najważniejszych możemy wymienić:
To, ile kosztuje projekt domu zależy również od zastosowanych rozwiązań technologicznych. Jeżeli inwestor zdecydował się na budowę energooszczędnego, koszt projektu domu będzie nieco większy, ale początkowe wyższe koszty szybko się zwrócą w niższych rachunkach.
Sam projekt budowlany to jeszcze nie wszystko – do dokumentacji musisz dołączyć szereg załączników, np.
Jak widzisz, dokumentów jest dużo, dlatego warto mieć przy sobie wsparcie. Specjaliści z Danwood pomogą Ci przejść przez cały proces bez stresu i z poczuciem, że wszystko jest dopięte na ostatni guzik. Oferujemy gotowe projekty domów dwupiętrowych, parterowych i półtorakondygnacyjnych, a także budynki z garażem w bryle.
Sam projekt budowlany jako dokument nie ma terminu ważności — można go przechowywać i wykorzystać nawet wiele lat po zakupie. Znaczenie ma jednak pozwolenie na budowę, które wydawane jest na czas określony. Jeśli w ciągu 3 lat od uzyskania decyzji nie rozpoczniesz budowy, pozwolenie wygasa i trzeba będzie ponownie przejść całą procedurę.
Pamiętaj, że przepisy budowlane i warunki techniczne co jakiś czas się zmieniają, dlatego jeżeli projekt był kupiony kilka lat temu, może wymagać aktualizacji i adaptacji do obowiązujących norm. Najczęściej dotyczy to wymagań dotyczących izolacyjności budynku czy charakterystyki energetycznej.
Nie każda modyfikacja oznacza konieczność przygotowania nowej dokumentacji. Zmiany istotne, takie jak przesunięcie budynku na działce, zmiana jego kubatury, wysokości czy kąta nachylenia dachu, wymagają opracowania projektu zamiennego i ponownego zatwierdzenia przez urząd.
Z kolei zmiany nieistotne, np. przesunięcie okna, zmiana materiałów wykończeniowych czy detali aranżacyjnych, można wprowadzić bez ponownej procedury administracyjnej. Musi je jednak każdorazowo potwierdzić projektant, który wpisze odpowiednią adnotację w dokumentacji. Dzięki temu zachowujesz elastyczność podczas budowy, ale przy tym masz pewność, że całość pozostaje zgodna z prawem. Jeżeli zależy Ci na szybkiej budowie i chcesz wprowadzać jak najmniej zmian, sprawdź nasz katalog domów i wybierz projekt domu jednorodzinnego, który jest dopasowany do Twoich potrzeb.
Projekt budowlany to nie tylko formalność – to dokument, który wyznacza ramy całej inwestycji. Składa się z trzech części: PZT, PAB i PT. Każda z nich ma inną rolę: pierwsza pokazuje, jak budynek wpisuje się w działkę, druga – jak będzie wyglądał i z czego powstanie, a trzecia – jak go w praktyce zbudować. Do tego dochodzą załączniki i koszty, które warto uwzględnić na etapie planowania. Dzięki dobrze przygotowanemu projektowi budowa przebiega sprawniej, a Ty unikasz niespodzianek i zyskujesz pewność, że dom powstaje zgodnie z prawem i sztuką budowlaną.
