Ile kosztuje projekt domu i co wpływa na cenę?

Projekt gotowy (katalogowy) zachęca niską ceną startową, jednak kwota widoczna w katalogu nie jest kosztem końcowym. Cena samego projektu gotowego wynosi zwykle od 2000 do 8000 zł. Takie projekty domów jednorodzinnych nie mogą zostać złożony do urzędu bez adaptacji do konkretnej działki i warunków lokalnych.

Adaptacja gotowego projektu domu jednorodzinnego obejmuje m.in.

• dopasowanie fundamentów do warunków gruntowych,
• wprowadzenie zmian konstrukcyjnych i instalacyjnych,
• dostosowanie projektu do MPZP lub decyzji WZ.

Jej koszt to zazwyczaj 2500-7000 zł w zależności od zakresu zmian i regionu.

Cena projektu gotowego z adaptacją wynosi najczęściej 6000-11000 zł. Projekty domów tego typu oferują popularne bazy, takie jak Extradom, Tooba czy Archido. Im więcej zmian w projekcie katalogowym, tym bardziej jego koszt zaczyna zbliżać się do ceny projektu indywidualnego.

Projekt indywidualny to rozwiązanie w pełni dopasowane do konkretnej działki, jej uwarunkowań prawnych i oczekiwań inwestora. Nie ma tu „gotowego schematu” – architekt opracowuje bryłę, układ funkcjonalny i rozwiązania techniczne pod daną inwestycję.

Projekty domów parterowych i piętrowych w 2026 roku kosztują zazwyczaj:

• do 120 m2: od 15000 do 25000 zł,
• 120-180 m2: od 22000 do 35 000 zł,
• powyżej 180 m2: od 30000 zł wzwyż.

Biura architektoniczne stosują także wycenę za metr kwadratowy, która wynosi zwykle 100-400 zł/m2, albo rozliczenie procentowe od kosztów budowy (najczęściej 2-8%, zgodnie z rekomendacjami SARP).

Wyższa cena projektu indywidualnego obejmuje znacznie więcej niż same rysunki. Inwestor otrzymuje także:

• projekt koncepcyjny,
• wielokrotne konsultacje,
• dopasowanie do MPZP lub WZ,
• wstępny kosztorys inwestorski.

Czas realizacji takiego projektu wynosi zazwyczaj od 3 do 9 miesięcy. To inwestycja droższa na starcie, ale często tańsza w realizacji i eksploatacji, bo dom modułowy czy murowany jest zaprojektowany dokładnie „pod działkę i pod użytkownika”.

Na koszt projektu domu w największym stopniu wpływa stopień złożoności bryły i rozwiązań architektonicznych. Proste domy kanadyjskie z dachem dwuspadowym będą znacznie tańsze w zaprojektowaniu niż budynki z dachem wielospadowym, lukarnami, wykuszami, podpiwniczeniem czy nietypowymi detalami konstrukcyjnymi. Znaczenie ma również powierzchnia użytkowa – im większy dom, tym większy zakres pracy projektowej.

Drugim czynnikiem jest renoma architekta oraz lokalizacja inwestycji. Różnice w cenach widać też między typami budynków: dom z poddaszem użytkowym jest zwykle droższy w projekcie niż parterowy, a rezydencja czy dom bliźniaczy wymagają bardziej rozbudowanej dokumentacji i koordynacji branż. Dodatkowym kosztem są wizualizacje 3D – szczególnie fotorealistyczne rendery, które nie są elementem obowiązkowym, ale mogą zwiększyć koszt projektu o kilka tysięcy złotych.

Istnieją pewne obowiązkowe koszty przygotowawcze, bez których nie da się rozpocząć procedury projektowej:

• Mapa do celów projektowych – przygotowywana przez geodetę na aktualnej mapie geodezyjnej. Jej koszt wynosi zwykle 600-2500 zł.
• Badania geotechniczne gruntu wraz z opinią geotechniczną – ceny mieszczą się w przedziale 1000-3000 zł. To dokument wymagany przez projektanta i urząd.
• Koszty administracyjne i formalności urzędowe m.in. wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub procedura uzyskania Warunków Zabudowy (WZ), opłata skarbowa związana z pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem budowy.

Ceny pojedynczych dokumentów są niewielkie, ale ich suma może wynosić od kilkuset do nawet 10000 zł.

Inwestor musi się także liczyć z cenami projektów branżowych oraz instalacji specjalnych. Do najczęściej zamawianych projektów należą:

• projekt instalacji grzewczej,
• projekt elektryczny
• projekt wodno-kanalizacyjny.

Ich ceny wynoszą zwykle od 1500 do 5000 zł za każdą branżę. Oddzielną kategorią są projekt wnętrz oraz projekt ogrodu, które nie są wymagane formalnie. Projekt wnętrz to koszt rzędu 100-250 zł/m2, natomiast projekt ogrodu najczęściej mieści się w przedziale 2000-8000 zł.

Dodatkowe wydatki pojawiają się także wtedy, gdy inwestor decyduje się na nowoczesne i energooszczędne rozwiązania. Rekuperacja, pompa ciepła czy inteligentny dom pasywny wymagają osobnych opracowań technicznych, co podnosi koszt dokumentacji o kilka tysięcy złotych. Obowiązkowym elementem całego procesu jest charakterystyka energetyczna, niezbędna zarówno na etapie projektu, jak i przy zakończeniu budowy.

Kompletna dokumentacja projektowa domu jednorodzinnego składa się z trzech podstawowych elementów. Są to:

• Projekt zagospodarowania terenu, który określa sposób usytuowania budynku na działce, układ komunikacyjny, przyłącza, granice działki oraz zgodność inwestycji z MPZP lub decyzją WZ.
• Projekt architektoniczno-budowlany obejmujący m.in. rzuty, przekroje, elewacje oraz opis techniczny budynku – część pokazująca funkcję, formę i podstawowe rozwiązania konstrukcyjne.
• Projekt techniczny, który zawiera szczegółowe rozwiązania konstrukcyjne i instalacyjne, niezbędne do prawidłowej realizacji inwestycji.

Bez kompletu tych trzech opracowań nie jest możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę ani legalne rozpoczęcie robót. Z realizacją projektu często powiązana jest także usługa nadzoru autorskiego, w ramach której architekt kontroluje zgodność budowy z dokumentacją, wyjaśnia wątpliwości wykonawcze i zatwierdza ewentualne zmiany.